商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)活動(dòng)策劃方案1

一、活動(dòng)目的

（1）維持現(xiàn)場(chǎng)人氣，提高項(xiàng)目知名度，積累新客戶；

（2）邀請(qǐng)老客戶到場(chǎng)維系關(guān)系，同時(shí)利用自己的資源增加客戶數(shù)量；

（3）活動(dòng)當(dāng)天釋放92%折扣，并確認(rèn)交易。

二、活動(dòng)主題

相聚新特景園廣場(chǎng)，共度快樂(lè)周末

3、活動(dòng)時(shí)間

9月22日 上午9:30-11:30

4. 發(fā)布口徑：

9月22日相聚新特景園廣場(chǎng)，享受美好周末。 除了精美禮品，還有驚喜購(gòu)房?jī)?yōu)惠等你來(lái)拿！

5、活動(dòng)執(zhí)行計(jì)劃

1、客戶專線（鵬翔智能置地）

2、現(xiàn)場(chǎng)線路（活動(dòng)公司）

2.1. 接待中心拱門(mén)、橫幅和地毯的布置；

2.2. 在前臺(tái)放置客戶登記表（登記表包含客戶姓名、電話號(hào)碼等）； 2.3. 接待中心設(shè)置背景板、X展架；

六、活動(dòng)內(nèi)容

1、現(xiàn)場(chǎng)安排真人憤怒的小鳥(niǎo)活動(dòng)，顧客可以通過(guò)擊倒毛絨玩具數(shù)量來(lái)交換禮物；

2、現(xiàn)場(chǎng)安排彩陶DIY活動(dòng)。 顧客可以自己制作彩陶。 生產(chǎn)完成后，客戶可自行帶走；

3. 本次活動(dòng)采取即席形式。 每隔20分鐘，項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)進(jìn)行一次項(xiàng)目推介，并根據(jù)推介內(nèi)容進(jìn)行提問(wèn)。 回答問(wèn)題的顧客可以

獲得鑫泰地產(chǎn)提供的紀(jì)念品；

4、每組客戶每場(chǎng)比賽只能參加一次；

5、優(yōu)惠政策現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布，活動(dòng)三天內(nèi)購(gòu)房可享受92折優(yōu)惠；

6、活動(dòng)當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)將部署兩名保安人員維持秩序。

七、獎(jiǎng)品建議

紙巾、頸枕、毛絨玩具（20件）

八、活動(dòng)流程

9. 活動(dòng)執(zhí)行工作表

十、媒體合作

11、現(xiàn)場(chǎng)布置

12. 成本估算

海碩文化年九月

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)活動(dòng)策劃方案2

在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日趨成熟的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售和招商過(guò)程中變得越來(lái)越重要。 店鋪想要賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃是必不可少的，一定要做好。

商業(yè)城項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，是市北區(qū)新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典之作。

商業(yè)城位于城北廣場(chǎng)旁。 該項(xiàng)目是某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新項(xiàng)目。 該項(xiàng)目占地面積7000平方米。 根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)方案，該項(xiàng)目由三層裙房（含下面一層）和兩座塔樓（高各四層）組成，總建筑面積約15000平方米。 米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積1500余平方米，商業(yè)裙房建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500平方米。 項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研和分析，該項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物中心。 基于這一初步設(shè)想，結(jié)合當(dāng)前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)可操作性進(jìn)行了較為系統(tǒng)的分析。 從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)作、營(yíng)銷(xiāo)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促銷(xiāo)等方面進(jìn)行了整體性、可操作性的探討。

1、項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略

整體營(yíng)銷(xiāo)策略是認(rèn)真分析、科學(xué)劃分、精準(zhǔn)進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)。 通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策略的綜合運(yùn)用，可以最大限度地提高項(xiàng)目的附加值，獲得項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象和項(xiàng)目形象。 概括本項(xiàng)目的整體營(yíng)銷(xiāo)策略，可以簡(jiǎn)單概括為“五個(gè)一”，即樹(shù)立前沿理念、倡導(dǎo)財(cái)富觀、提煉鮮明主題、推出前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀著一場(chǎng)火熱的銷(xiāo)售風(fēng)暴。

2、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及政策

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”總體營(yíng)銷(xiāo)策略，制定本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)和指導(dǎo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作方案的完善和豐富。

1、樹(shù)立前沿理念：休閑購(gòu)物商業(yè)。

2、倡導(dǎo)財(cái)富理念：創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)、休閑購(gòu)物、穩(wěn)定回報(bào)。

3、提煉出一個(gè)鮮明的主題：產(chǎn)權(quán)商店和休閑商業(yè)。

4、推出前衛(wèi)市場(chǎng)：倡導(dǎo)“創(chuàng)業(yè)型商務(wù)休閑購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商務(wù)純購(gòu)物環(huán)境的壓迫和束縛，主要針對(duì)有個(gè)性的年輕新銳消費(fèi)群體，讓他們體驗(yàn)休閑商務(wù)環(huán)境模式，

購(gòu)物主題明確。

5、醞釀熱銷(xiāo)風(fēng)暴：該項(xiàng)目將傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)升級(jí)為新型現(xiàn)代休閑業(yè)態(tài)，力圖推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新變革，規(guī)避傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)，在新市場(chǎng)掀起熱銷(xiāo)風(fēng)暴風(fēng)暴。

3. 銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解 1. 銷(xiāo)售（投資）目標(biāo)

商業(yè)城可銷(xiāo)售面積見(jiàn)表8-3。

表8-3 商業(yè)城可售面積說(shuō)明

2、銷(xiāo)售目標(biāo)分解

商業(yè)城銷(xiāo)售目標(biāo)見(jiàn)表8-4。

表8-4 商業(yè)城銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃

4、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目定位和建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段。 各階段重點(diǎn)如表8-5所示。

表8-5 營(yíng)銷(xiāo)各階段工作任務(wù)清單

5、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)間及價(jià)格

為了在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中更好地全面體現(xiàn)整體營(yíng)銷(xiāo)策略和目標(biāo)政策的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)和價(jià)格。

（一）項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和態(tài)度

1、入市時(shí)間：根據(jù)規(guī)劃、項(xiàng)目進(jìn)度和營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備情況，將于今年5月（或9月）房交會(huì)期間入市。 可以抓住春季房交會(huì)和五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)的機(jī)會(huì)，掀起第一個(gè)創(chuàng)業(yè)高點(diǎn)。 -浪潮; 在國(guó)慶、秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。

2、市場(chǎng)進(jìn)入態(tài)度：以“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”的形象亮相城市乃至西北地區(qū)，開(kāi)創(chuàng)休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)新理念。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1、價(jià)格定位原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，起拍價(jià)3328元/平方米，最高價(jià)4000元/平方米。

3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”式的平價(jià)策略。 開(kāi)盤(pán)后的上半年將是第一階段調(diào)價(jià)（小幅上調(diào)）。 均價(jià)3380元/平方米，尾盤(pán)銷(xiāo)量變相小幅下降。

6. 宣傳策略和媒體組合

（一）宣傳策略主題

1、個(gè)人特色：“商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市第一家也是唯一一家集商業(yè)開(kāi)發(fā)于一體的公司

“打造建筑精品”已提升為“創(chuàng)造休閑購(gòu)物新方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)，獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2、區(qū)位及交通：本項(xiàng)目位于廣場(chǎng)旁，地理位置優(yōu)越，是貴族住宅區(qū)的標(biāo)志性建筑，交通便利。 是北方地區(qū)首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3、增值潛力：位于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)的核心區(qū)域。 發(fā)展前景好，購(gòu)買(mǎi)成本低，升值潛力大。 是投資、置業(yè)的首選。

（二）宣傳媒體組合

1、開(kāi)業(yè)初期：主要利用軟新聞和廣告，深入探索“財(cái)富投資、穩(wěn)定回報(bào)”的新理念。 傳播媒介以報(bào)紙為主，電視為輔。

2、開(kāi)市后強(qiáng)勢(shì)推廣期：這是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期。 宣傳媒體以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，相關(guān)雜志、直郵廣告等為輔。

3、開(kāi)通后圖像展示期：為了展示圖像，主要采用軟深挖。 媒體選擇以電視、報(bào)紙為主，論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商為輔。

1.改變思維規(guī)則

規(guī)劃是一門(mén)復(fù)合性、交叉性、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維科學(xué)。 其精妙之處在于運(yùn)用不同的思維方式。 規(guī)劃就是變單線思維為復(fù)合思維，變封閉思維為發(fā)散思維，變孤立靜態(tài)思維為辯證動(dòng)態(tài)思維，變傳統(tǒng)量入為出思維。 當(dāng)你感到迷茫的時(shí)候，如果換一種思維方式去思考問(wèn)題，往往會(huì)豁然開(kāi)朗，感覺(jué)世界更亮了，天更亮了。

2、創(chuàng)新規(guī)則

克隆的價(jià)值是有限的。 規(guī)劃就是創(chuàng)新。 只有創(chuàng)新才能保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 這是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，唯一不變的就是變化本身，但創(chuàng)新不能想象，也不能把“創(chuàng)新”視為理所當(dāng)然。 如果你太先進(jìn)，你就會(huì)被從大樓上扔下來(lái)； 如果你不進(jìn)步，你就會(huì)被淘汰。 如何做到適度超前？ 需要對(duì)企業(yè)特點(diǎn)和中國(guó)國(guó)情有非常深刻的了解，也需要對(duì)社會(huì)和行業(yè)趨勢(shì)的把握。 在掌握規(guī)則的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。 理念第一法則：創(chuàng)新有不同的類(lèi)型和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、理念創(chuàng)新，從外到內(nèi)、從淺到深。 理念創(chuàng)新是其他層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。

概念創(chuàng)新就是打破規(guī)定行為的界限，創(chuàng)造可選行為。 基于創(chuàng)新理念開(kāi)發(fā)出來(lái)的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)產(chǎn)品”，而是量身定制、原創(chuàng)的“工藝品”。 概念創(chuàng)新看重的是原創(chuàng)性。

毫不夸張地說(shuō)，理念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新的源泉和基礎(chǔ)。 它決定著其他各種創(chuàng)新活動(dòng)的開(kāi)展和成敗。 它既是其他創(chuàng)新活動(dòng)的基石，也是其他創(chuàng)新活動(dòng)的指南針和指南針。 指針。 如果說(shuō)其他創(chuàng)新只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新，那么觀念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新。 戰(zhàn)略定位決定戰(zhàn)術(shù)行動(dòng)的展開(kāi)。 因此，理念創(chuàng)新難度更大。 這是更高層次的創(chuàng)新挑戰(zhàn)。

如果說(shuō)其他創(chuàng)新只是制造常規(guī)武器，那么概念創(chuàng)新就是制造核武器的活動(dòng)。 理念創(chuàng)新決定未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的成敗。

3. 自選動(dòng)作規(guī)則

工作室應(yīng)該是自選動(dòng)作的創(chuàng)造者。 自選行動(dòng)的世界是最廣闊的，因?yàn)槟憧梢宰鋈魏文阆胱龅氖拢?自我選擇的行動(dòng)是非常困難的，因?yàn)槟銢](méi)有規(guī)則可以借鑒。 但自選行動(dòng)仍應(yīng)該是人們追求的目標(biāo)，因?yàn)檎l(shuí)創(chuàng)造了自選行動(dòng)，誰(shuí)就創(chuàng)造了新的規(guī)則，就成為了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話語(yǔ)權(quán)。 自選行動(dòng)的本質(zhì)是創(chuàng)新。

4.三性法則

如何實(shí)現(xiàn)獨(dú)特性、權(quán)威性、排他性是項(xiàng)目和產(chǎn)品規(guī)劃中必須考慮的問(wèn)題。 具有這三個(gè)特征的項(xiàng)目或產(chǎn)品可以在一段時(shí)間內(nèi)處于非競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。

獨(dú)特性是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的結(jié)果。 權(quán)威性和排他性與戰(zhàn)略思路、資源整合對(duì)象、科技創(chuàng)新密切相關(guān)。 三者的統(tǒng)一和完整，才能確保競(jìng)爭(zhēng)壁壘堅(jiān)不可摧，才能不斷追兵出城，才能有效抵御克隆技術(shù)的魔力，才能贏得市場(chǎng)的青睞。

5.適度提前規(guī)則

規(guī)劃時(shí)要注意審時(shí)度勢(shì)。 如果你太超前，不被市場(chǎng)接受，你就會(huì)跳樓； 晚了，就會(huì)錯(cuò)失良機(jī)，得不到好處； 如果與市場(chǎng)同步，利潤(rùn)就會(huì)平淡，容易被模仿，效益也會(huì)短暫。 如何適度超前引導(dǎo)市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)，有很多學(xué)問(wèn)。 適度超前所產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng)，可以在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持非競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，從而獲得超額利潤(rùn)。

6.梳理分析規(guī)則

在制定計(jì)劃時(shí)，首先要考慮三個(gè)問(wèn)題：

首先是老板評(píng)判。 企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者是計(jì)劃成敗的關(guān)鍵。 因?yàn)槠髽I(yè)家是企業(yè)的擬人化，企業(yè)是企業(yè)家的物化。 任何好的想法或計(jì)劃只有老板理解、理解、充分認(rèn)同和肯定并創(chuàng)造性地實(shí)施和運(yùn)作，才能成為現(xiàn)實(shí)。

二是企業(yè)診斷。 企業(yè)從哪里來(lái)，今天處于什么狀態(tài)，明天又將走向何方。 存在決定意識(shí)，起源決定風(fēng)格，控制企業(yè)的“來(lái)來(lái)”是設(shè)計(jì)“走出去”的前提。

三是資源盤(pán)活。 一個(gè)公司有什么資源？ 除了有形資產(chǎn)，更要關(guān)注它擁有哪些無(wú)形資產(chǎn)和隱性資源。 如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級(jí)支持等特殊優(yōu)勢(shì)。

七、辨證治療原則

西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)作機(jī)器，把人分解成各個(gè)部分來(lái)思考問(wèn)題。 治療頭痛、頭疼、疼痛是難免的。 中醫(yī)治療一個(gè)人是一個(gè)整體，看他的陰陽(yáng)是否平衡，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。 依據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)，望、聞、問(wèn)、切，把握根本原因，辨證施治。 我們的規(guī)劃更接近中醫(yī)，從整體的角度來(lái)把握和解決問(wèn)題。

8、系統(tǒng)化的操作規(guī)則

規(guī)劃不是一兩個(gè)想法，而是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項(xiàng)目診斷、企業(yè)或項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新、戰(zhàn)略設(shè)計(jì)、資源整合、運(yùn)營(yíng)實(shí)施、咨詢監(jiān)督、動(dòng)態(tài)調(diào)整、總結(jié)總結(jié)改進(jìn)等鏈接。

9.“踏腳石”規(guī)則

一步實(shí)現(xiàn)任何規(guī)劃目標(biāo)都是不現(xiàn)實(shí)的。 我們經(jīng)常將這個(gè)過(guò)程分解為多個(gè)可控步驟，每個(gè)步驟都有階段性的結(jié)果。 就像過(guò)河一樣，要想鞋子不濕，每一步都必須有墊腳石。 讓企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)這些中間支點(diǎn)順利達(dá)到最終目標(biāo)。 這不僅大大降低了失敗的風(fēng)險(xiǎn)，而且每一個(gè)小小的收獲都為最終的成功奠定了基礎(chǔ)，而成功是不可避免的。 大處著眼，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基本法則。

10.核心優(yōu)勢(shì)法則

無(wú)論規(guī)劃是針對(duì)一個(gè)地區(qū)、企業(yè)還是個(gè)人，最重要的是準(zhǔn)確定位自己，即找出自己的核心優(yōu)勢(shì)，最大限度地開(kāi)發(fā)和利用這些優(yōu)勢(shì)，量身定制一套切實(shí)可行的發(fā)展戰(zhàn)略，從而以最小的投入獲得最大的收益。

11. 量身定制的規(guī)則

一寸較長(zhǎng)，尺較短。 如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的本質(zhì)。 計(jì)劃應(yīng)根據(jù)時(shí)間、地點(diǎn)和人員進(jìn)行調(diào)整。 將規(guī)劃對(duì)象放在這個(gè)坐標(biāo)中，準(zhǔn)確定位，幫助其梳理、整合其所擁有的資源要素，才能達(dá)到最好的效果，即達(dá)到最好的效果。 定制。

及時(shí)：立即審時(shí)度勢(shì)，把對(duì)象放在時(shí)代的背景下，了解它的昨天、今天和明天，從宏觀上把握社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和脈絡(luò)。

當(dāng)?shù)囟ㄎ唬和诰蚰繕?biāo)所在地區(qū)的資源和文化底蘊(yùn)，充分利用人文地理的各種環(huán)境優(yōu)勢(shì)，聚集人氣、當(dāng)?shù)啬芰?、?cái)富。

以人為本：根據(jù)企業(yè)自身和企業(yè)主的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)不同的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)。 策劃師相當(dāng)于時(shí)裝設(shè)計(jì)師而不是裁縫。 服裝設(shè)計(jì)師應(yīng)根據(jù)每個(gè)人的體型和氣質(zhì)進(jìn)行專屬創(chuàng)作，揚(yáng)長(zhǎng)避短，然后參考社會(huì)時(shí)尚和流行趨勢(shì)。

12.戰(zhàn)略至上法則

規(guī)劃中最重要的是策略。 在戰(zhàn)略方向確定之前，沒(méi)有什么戰(zhàn)術(shù)是好是壞。 英國(guó)有句俗話：“對(duì)于盲目航行的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。”

13.系統(tǒng)定位規(guī)則

準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是規(guī)劃成功的關(guān)鍵。 對(duì)社會(huì)趨勢(shì)的敏銳把握是準(zhǔn)確定位的前提。 在規(guī)劃時(shí)，首先要用新的思維方式幫助企業(yè)確定自己的定位。 這種定位要求將企業(yè)置于區(qū)域、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中考慮，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的地位、產(chǎn)品在市場(chǎng)中的地位、企業(yè)在市場(chǎng)中的地位。社會(huì)上的品牌。

14.保留“管道”規(guī)則

規(guī)劃不應(yīng)局限于近期，而應(yīng)有長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮并關(guān)注狹隘用途。 要為未來(lái)的發(fā)展預(yù)留足夠的空間，埋下可以利用的伏筆，為未來(lái)的產(chǎn)業(yè)嫁接提前留出接口，為未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)培育胚胎。 形象地說(shuō)，就是預(yù)留一條“管道”。

預(yù)留管道需要規(guī)劃者具有前瞻性和長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，一般只顧眼前利益的人是做不到的。

儲(chǔ)備管道規(guī)則要求我們不僅要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功，還要預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，盡量將當(dāng)前的成功策略與未來(lái)的成功結(jié)合起來(lái)。 因此，法律實(shí)際上使今天的成功戰(zhàn)略成為一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，而不是一個(gè)封閉的系統(tǒng)。 該系統(tǒng)的開(kāi)放性是面向未來(lái)的。 因此，預(yù)留管道法要求規(guī)劃者不僅要規(guī)劃項(xiàng)目的現(xiàn)在，還要規(guī)劃項(xiàng)目的未來(lái)。

15. 更換籌碼規(guī)則

企業(yè)家是企業(yè)的大腦。 他不僅是力量的源泉，也是企業(yè)智慧的主要源泉。

規(guī)劃一個(gè)企業(yè)，很大程度上就是規(guī)劃一個(gè)企業(yè)家，幫助他豐富自己的知識(shí)和智慧，提升自己的業(yè)務(wù)。

從某種意義上說(shuō)，策劃活動(dòng)主要體現(xiàn)為策劃者與企業(yè)家心智的磨合和相互影響。 如果策劃者不能成功地影響企業(yè)家并改變他的思維方式到正確的方向，就不會(huì)有成功的策劃活動(dòng)。

因此，我們堅(jiān)持與老板直接溝通，也堅(jiān)持幫助企業(yè)家實(shí)現(xiàn)方法論和知識(shí)智慧的升級(jí)。 用時(shí)尚數(shù)字生存時(shí)代的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，就是給老大換芯片。

16. 消化老板的規(guī)則

想要為老板謀劃，首先要徹底了解老板。

能夠成為老板，他的經(jīng)驗(yàn)和智慧一定是非凡的，一般都不是普通人。 換句話說(shuō)，他本身就具備策劃者的素質(zhì)，就像一個(gè)好的導(dǎo)演往往也是一個(gè)好的編劇一樣。 他之所以能不斷從一種成功走向另一種成功，一定是他在現(xiàn)實(shí)中掌握了一些規(guī)律。 但他們?yōu)槭裁葱枰覀儯?這是分工協(xié)作的結(jié)果，也是信息爆炸、機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)的結(jié)果。 作為企業(yè)尤為重視的外部大腦組織，我們能夠被企業(yè)家依賴的一個(gè)重要因素就是我們有幸站在巨人的肩膀上。 與企業(yè)家合作時(shí)我們學(xué)到的第一課就是消化他們。 因?yàn)槲覀儗I(yè)的特殊性，我們往往可以在兩三個(gè)小時(shí)內(nèi)，用自己的血肉和靈魂，吸收消化企業(yè)家?guī)资晷量喔诺木A，然后轉(zhuǎn)化為我們的能量。 消化企業(yè)家、再創(chuàng)造企業(yè)家，可能是我們工作室對(duì)接市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)鮮明特色。 因此，規(guī)劃實(shí)際上是一個(gè)教與學(xué)的過(guò)程。

17、把握大勢(shì)規(guī)律

“條條大路通羅馬，規(guī)劃就是找到最短的路?！? “最長(zhǎng)”就是順應(yīng)大勢(shì)、符合規(guī)律、盡量少走彎路。 潮流的暗流在平靜的現(xiàn)實(shí)海洋之下。 規(guī)劃就是找準(zhǔn)方向，通過(guò)創(chuàng)新，讓企業(yè)船舶適當(dāng)提前適應(yīng)方向，乘勢(shì)而上，被潮流推動(dòng)。 只有這樣，才能像沖浪者一樣站在潮水之上，成為規(guī)則的制定者。 面對(duì)時(shí)代的快速變化，一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展、打造百年老店，并不取決于其暫時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場(chǎng)占有率。 關(guān)鍵在于其判斷形勢(shì)的能力。 在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，及時(shí)調(diào)整公司的航向，“好風(fēng)送我上青云”是企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的最佳狀態(tài)。

18. 文化遺產(chǎn)法

品牌的背后是文化。 規(guī)劃最迷人的一面往往體現(xiàn)在對(duì)各地文化遺產(chǎn)的把握、開(kāi)發(fā)、利用和表達(dá)上。 工作室規(guī)劃方法論的一大特點(diǎn)是更加注重地域文化背景的分析。 在尊重傳統(tǒng)市場(chǎng)研究方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，我們更加注重通過(guò)傳播進(jìn)行社會(huì)學(xué)感性調(diào)查和抽樣。 注重捕捉特定歷史文化浸染下形成的地域文化個(gè)性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)心理偏好。 重點(diǎn)是把握社會(huì)運(yùn)行的脈搏。 一旦脈搏清晰，地域文化底蘊(yùn)就可以注入到項(xiàng)目的概念（）開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)策略中，往往會(huì)取得突破性的成果。

19. 區(qū)域解碼規(guī)則

中國(guó)有句古話：“水土養(yǎng)民”。 這深刻地揭示了一個(gè)簡(jiǎn)單的道理：每個(gè)地區(qū)都有自己獨(dú)特的文化，每個(gè)城市都有自己獨(dú)特的性格。 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除了必要的專業(yè)知識(shí)外，如何“近水知魚(yú)性，隔山知鳥(niǎo)聲”，準(zhǔn)確解碼地域文化，才是真正的生死攸關(guān)的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

20.20度直覺(jué)定律

市場(chǎng)研究80%是數(shù)據(jù)，20%是直覺(jué)。 尤其是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化。 特別是，中國(guó)市場(chǎng)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，不像西方市場(chǎng)那樣有充分的記錄。 所以我說(shuō)市場(chǎng)調(diào)研就像開(kāi)水一樣，可以煮到80度。 最后20度必須靠直覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)來(lái)把握。