2025中國酒店投資白皮書發(fā)布會舉行，共探行業(yè)新機(jī)遇

南京恒睿文化傳媒，南京一站式活動策劃，活動執(zhí)行，活動公司

全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境起伏不定，消費(fèi)需求亦持續(xù)演變，這使得酒店業(yè)正面臨著一場深刻的變革與投資調(diào)整。在3月31日，一場名為“2025中國酒店投資白皮書發(fā)布會”的活動，在江蘇的卓美亞喜馬拉雅酒店成功召開。

本次活動吸引了約300名來自酒店業(yè)的專家、業(yè)主以及相關(guān)媒體人士的積極參與。與會者共同深入剖析了過去一年酒店行業(yè)的典型數(shù)據(jù)，交流了投資心得，并共同探討了酒店行業(yè)未來發(fā)展的新趨勢和新機(jī)遇。

（圖為2025中國酒店投資白皮書發(fā)布會活動現(xiàn)場）

在活動現(xiàn)場，酒店之家的CEO喬鋒發(fā)表了開場致辭。他指出，在充滿不確定性和變化的市場環(huán)境中，投資者每一次的投資選擇都如同一場風(fēng)險與收益的較量。同時，數(shù)據(jù)的威力能為這場較量注入更多的理性與確定性。

在這漫長的歲月里，我們目睹了眾多不當(dāng)?shù)耐顿Y舉動，這些行為主要?dú)w結(jié)為兩點(diǎn)：一是對酒店行業(yè)缺乏了解，不清楚酒店投資所蘊(yùn)含的科學(xué)原理；二是雖然對酒店有所認(rèn)識，卻缺乏客觀、詳實、可靠的數(shù)據(jù)和資料來支持決策過程。喬鋒如是說。

在此次合作中，酒店之家與驛鏡數(shù)據(jù)研究院向酒店投資者及住宿企業(yè)推出了眾多數(shù)據(jù)類產(chǎn)品與工具，諸如選址評估、品牌加盟、轉(zhuǎn)讓租賃等。目前，酒店之家的用戶數(shù)量已超過21萬，其中超過半數(shù)為酒店投資者。同時，驛鏡數(shù)據(jù)研究院也為眾多希望了解酒店行業(yè)的企業(yè)提供了服務(wù)。未來，酒店之家也會為用戶提供更多好用、實用的產(chǎn)品和工具。

（圖為酒店之家CEO喬鋒）

行業(yè)洞察：酒店集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)張，縣域市場需求旺盛

在2024年經(jīng)歷了一波報復(fù)性消費(fèi)熱潮之后，酒店行業(yè)的發(fā)展趨勢開始趨向理性，其相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)也引起了眾多酒店投資者的極大興趣。在發(fā)布會現(xiàn)場，酒店之家驛鏡研究院的院長韓全政為與會者詳細(xì)分析了《2025中國酒店投資白皮書》的內(nèi)容，并進(jìn)行了深入解讀。

依據(jù)《白皮書》所提供的信息，到了2024年12月31日，我國擁有15間或以上客房的酒店總數(shù)達(dá)到了37.03萬家，這一數(shù)字相較于2024年底有了顯著提升，增幅高達(dá)34.21%。同時，這些酒店的客房總數(shù)也達(dá)到了1846.69萬間，與2024年底相比，增長了24.28%。

隨著行業(yè)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，我國全國范圍內(nèi)的連鎖酒店數(shù)量也在持續(xù)攀升。到了2024年12月31日，全國范圍內(nèi)的連鎖酒店總數(shù)已達(dá)到5.96萬家，較上一年同期增長了52.92%。

值得一提的是，在2024年，我國各縣級城市的酒店市場呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。具體來看，四線及以下城市（即縣級市場）中，新開業(yè)的擁有15間客房及以上的酒店共有1.73萬家，這一數(shù)據(jù)占據(jù)了整個市場的37.31%。深入分析一線酒店市場后，我們發(fā)現(xiàn)，其中經(jīng)濟(jì)型酒店（0-2星）新開業(yè)數(shù)量達(dá)到1.25萬家，這一比例高達(dá)72%，顯著超過其他類型酒店，這表明縣級市場對基礎(chǔ)住宿的需求依然十分強(qiáng)烈。

觀察酒店集團(tuán)的發(fā)展態(tài)勢，2024年，三大主要酒店集團(tuán)均展現(xiàn)了較為明顯的擴(kuò)張態(tài)勢。在酒店數(shù)量和客房數(shù)量方面，2024年的供給量均較上一年有所增加。具體來看，錦江酒店在東北地區(qū)的門店增長最為顯著，漲幅超過了100%；首旅酒店在華中地區(qū)的門店增長最為突出，漲幅超過了300%；而華住酒店在華南地區(qū)的供給增長最為強(qiáng)勁，漲幅超過了150%。

觀察翻牌數(shù)據(jù)，2024年整個季度，全季酒店的翻牌率達(dá)到了3.13%，而亞朵酒店的翻牌率則為3.7%；希爾頓歡朋酒店的翻牌率高達(dá)9.88%；維也納酒店以及維也納國際酒店的整體翻牌率更是達(dá)到了14.68%，在所提及的四個品牌中位居首位。進(jìn)一步審視整個酒店行業(yè)的經(jīng)營狀況，2024年，中國酒店行業(yè)的出租率表現(xiàn)出“暑期激增、節(jié)后回落”的顯著特點(diǎn)。整體出租率維持在45%-60%區(qū)間，季節(jié)性波動特征顯著。

韓全政在總結(jié)中指出，2024年的酒店市場數(shù)據(jù)揭示了三大發(fā)展動向：首先，國慶檔期（同比增長40.6%）以及7月的暑期（增長11.7%）已經(jīng)嶄露頭角，成為新的增長點(diǎn)，因此建議2025年的投資者應(yīng)優(yōu)先分配門店相關(guān)資源。其次，傳統(tǒng)的旺季市場表現(xiàn)持續(xù)低迷（如春節(jié)和五一檔期，一度跌幅超過10%），這要求我們調(diào)整和優(yōu)化定價策略。第三，到2025年，實施差異化和精細(xì)化的運(yùn)營策略，以及推動品牌化進(jìn)程，將成為投資領(lǐng)域的關(guān)鍵所在。

（圖為酒店之家驛鏡研究院院長韓全政）

主題分享：酒店業(yè)的資產(chǎn)估值與競爭格局

目前，行業(yè)面臨品牌同質(zhì)化問題，迫使產(chǎn)業(yè)走向整合之路，同時，品牌核心價值的提升，正逐漸成為資產(chǎn)評估的核心要素。董事長趙祥龍在活動現(xiàn)場，就《酒店資產(chǎn)評估的品牌理論》這一主題進(jìn)行了深入講解。

趙祥龍對當(dāng)前酒店品牌市場進(jìn)行了初步分析，指出兩點(diǎn)：首先，我國酒店行業(yè)，尤其是中高端品牌市場，并不缺少品牌；其次，眾多品牌在本質(zhì)上是高度同質(zhì)化的，彼此之間極為相似。此外，這些品牌并未真正具備為資產(chǎn)增值的功能。

他強(qiáng)調(diào)，我國酒店業(yè)的波動與整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持一致，目前該行業(yè)仍在進(jìn)行調(diào)整階段。展望未來，隨著旅游和商務(wù)需求的持續(xù)增長，第三輪供需周期有望被激活。在這種行業(yè)周期更迭的大環(huán)境下，一方面，酒店投資者需不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，另一方面，還需嚴(yán)格控制投資成本，以應(yīng)對周期性的波動。

觀察國內(nèi)酒店資產(chǎn)的交易動向，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)前豪華酒店資產(chǎn)在增值方面并不十分顯著，特別是近幾年，許多資產(chǎn)的出售都顯現(xiàn)出較強(qiáng)的被動性質(zhì)。對于酒店投資者來說，現(xiàn)階段應(yīng)更加注重控制酒店的初始投資成本。另外，我國經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)型，為酒店業(yè)的發(fā)展以及酒店資產(chǎn)的估值帶來了全新的周期性難題。根據(jù)此情況，應(yīng)適當(dāng)減少投資力度，同時關(guān)注資產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流狀況，這樣做有助于降低潛在的風(fēng)險。

在嚴(yán)格意義上分析，酒店品牌對酒店資產(chǎn)現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)程度是衡量其品牌價值的關(guān)鍵。即便在經(jīng)濟(jì)緊縮的時期，那些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)——包括其現(xiàn)金流能力、品牌影響力以及地理位置等——依然能夠確保實現(xiàn)較高的溢價水平。

（圖為董事長趙祥龍）

酒店資產(chǎn)不僅受益于品牌價值的提升，而且我國酒店業(yè)正加快國際化步伐，眾多酒店集團(tuán)通過海外品牌的收購和海外市場的拓展，積極搶占市場先機(jī)。在此背景下，國泰君安證券商貿(mào)零售及社會服務(wù)業(yè)首席分析師劉越男，向現(xiàn)場投資者進(jìn)行了題為《從海外經(jīng)驗看中國酒店的格局演變》的精彩演講。

劉越男認(rèn)為，酒店業(yè)擁有一個“投資時鐘”，這是一個周期性極強(qiáng)的行業(yè)。與海外市場的投資經(jīng)歷相比南京活動搭建，南京活動執(zhí)行，南京活動策劃，南京恒睿文化傳媒，南京舞臺設(shè)備租賃，南京同城活動，南京線下活動，活動策劃，活動搭建，恒睿文化，南京活動公司，南京舞美燈光，南京會場搭建，南京會議布置，南京美陳工廠，南京會務(wù)公司，我國酒店市場的周期每輪大約為4至5年，這一周期明顯比美國每輪的8至12年要短。再者，我國酒店的建設(shè)周期更短，供給的彈性更大，而政策對需求端的干擾作用所持續(xù)的時間也較長。

酒店業(yè)的經(jīng)營核心在于前期不斷努力打造并積累品牌價值，隨后利用品牌所帶來的強(qiáng)大影響力，以極低的成本實現(xiàn)規(guī)模上的巨大擴(kuò)張，并通過授權(quán)利潤以及管理費(fèi)用的增值來實現(xiàn)收益。

她指出，在初期階段，酒店業(yè)因為產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化而呈現(xiàn)出同質(zhì)化消費(fèi)的特點(diǎn)，此時規(guī)模競爭成為其核心競爭優(yōu)勢。同時，借鑒海外的發(fā)展經(jīng)驗，酒店業(yè)最終將演變成為利潤率高、財務(wù)杠桿高、資產(chǎn)利用率高的輕資產(chǎn)品牌管理公司。

從行業(yè)經(jīng)營發(fā)展的角度分析，自24年第四季度起，經(jīng)營下滑的幅度逐漸減??；這一增長的動力主要源于新店的開張和運(yùn)營效率的提高。預(yù)計在接下來的2至3年間，行業(yè)將重新步入并購整合的新周期；這一趨勢的推動力主要來自于規(guī)模效應(yīng)，更有可能發(fā)生在中游和腰部企業(yè)之間的收購與整合。

（圖為國泰君安證券商貿(mào)零售及社會服務(wù)業(yè)首席分析師劉越男）

圓桌論壇：存量酒店資產(chǎn)盤活與改造的新機(jī)遇

在存量經(jīng)濟(jì)時代，如何激活現(xiàn)有酒店資源、通過升級改造挖掘其潛力，已成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)話題。在活動尾聲，與會嘉賓就“存量酒店資產(chǎn)活化與升級改造的新機(jī)遇”展開了熱烈的探討。由《酒店投資88個坑》一書的作者、酒店觀察網(wǎng)共同創(chuàng)始人蘇菡主持的圓桌論壇環(huán)節(jié)中，資深酒店投資人沈軍強(qiáng)、徐希明、吳冬珂等參與了現(xiàn)場的討論與交流。

酒店投資界流傳著這樣一句俗語：“選對項目勝過辛勤付出”。這一道理在酒店改造領(lǐng)域亦然。那么，在酒店改造的過程中，我們?nèi)绾闻卸ㄒ粋€項目是否適宜改造，以及該如何進(jìn)行改造呢？沈軍強(qiáng)指出，在進(jìn)行酒店投資時，首先需明確為何要轉(zhuǎn)型存量物業(yè)項目，其次，還需弄清該物業(yè)轉(zhuǎn)讓時的初始條件。

例如，老舊房屋、歷史悠久的老建筑以及文物保護(hù)項目，所需投入資金頗為可觀。在改造過程中，需對墻體結(jié)構(gòu)、消防安全、電力設(shè)施以及冷暖系統(tǒng)進(jìn)行全面評估。沈軍強(qiáng)提出，酒店投資者在投資前應(yīng)先進(jìn)行項目可行性分析，“對于所有計劃改造的店面，你需首要考慮的因素?zé)o疑是地理位置，地段，依然是地段”。

改造不僅涉及硬件的更新?lián)Q代，更關(guān)乎地點(diǎn)的挑選和全面的考量。那么，如何讓改造更具成本效益，是否應(yīng)該進(jìn)行翻新呢？徐希明直言，這關(guān)鍵在于是否有機(jī)遇進(jìn)行翻新以及翻新的具體原因。

進(jìn)行翻新之前，酒店需確保其運(yùn)營年限至少為八年，此時可能面臨產(chǎn)品陳舊、無法滿足顧客需求等問題。然而，若周邊存在類似產(chǎn)品，且現(xiàn)有品牌雖有小瑕疵但表現(xiàn)尚可，則可考慮進(jìn)行升級與改造。

徐希明指出，我國品牌近年的快速升級給投資者帶來了一定的困擾。一些產(chǎn)品盡管版本已舊，外觀卻依舊新穎，這讓投資者陷入了兩難：是應(yīng)該更換新版本，還是維持現(xiàn)狀？這些問題目前存在于酒店投資者、品牌運(yùn)營方、消費(fèi)者以及在線旅游代理之間，形成了一系列的矛盾與沖突。

自然，在進(jìn)行酒店改造時，還需關(guān)注流量的重新生成。在此過程中，投資者該如何巧妙地融入特定場景，以吸引更多客流至酒店？吳冬珂便以度假酒店產(chǎn)品的改造為案例，展開了深入剖析。

他言及，度假類產(chǎn)品大多以目的地游為核心，“其植入場景的初衷在于讓旅客留下足跡，而留下足跡則是為了提高曝光度與傳播度，這恰恰是吸引流量的核心。因此，我們針對這類顧客群體精心設(shè)計產(chǎn)品。實際上，這也是吸引游客來我們城市度假的一種途徑?！?/p>

（圖片從左至右分別為蘇菡、沈軍強(qiáng)、徐希明、吳冬珂）

在會議即將結(jié)束之際，眾多酒店領(lǐng)域的投資者紛紛投身于現(xiàn)場的互動環(huán)節(jié)，積極尋求解答。在此過程中，同程數(shù)科首席市場官王婷女士與在場的投資者們展開了熱烈的互動，分享了她在自持物業(yè)投資領(lǐng)域的心得體會以及遭遇的種種挑戰(zhàn)和教訓(xùn)。

（圖為同程數(shù)科CMO王婷）

《2025中國酒店投資白皮書》對去年酒店業(yè)的進(jìn)展進(jìn)行了全面審視，并對未來趨勢進(jìn)行了深入分析。作為服務(wù)于超過21萬用戶的專業(yè)酒店投資平臺，酒店之家將持續(xù)跟蹤市場變化，向投資者們提供豐富且實用的資訊和知識。

千帆競發(fā)，百舸爭流，一根蘆葦也能引領(lǐng)我們抵達(dá)新洲。我們熱切期望，通過和全國各地的投資者進(jìn)行深入交流，攜手推動酒店業(yè)的持續(xù)健康與繁榮。

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