營銷十九式第1式：開發(fā)商企業(yè)營銷的賣點

公式一：【企業(yè)營銷】

除了企業(yè)品牌的引進(jìn)和推廣外，開發(fā)商往往將知名合作伙伴納入推廣體系，成為項目的賣點。 這主要體現(xiàn)了開發(fā)商自身及合作伙伴的實力，并以此作為營銷推廣賣點。

類型二：【定位營銷】

項目所在地在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂幸欢▋?yōu)勢，占據(jù)一定的地理、社會、經(jīng)濟(jì)等優(yōu)越條件。 因此，以項目所在地作為主要賣點進(jìn)行宣傳推廣。

CBD

中央商務(wù)區(qū)的概念最早出現(xiàn)于1923年的美國，當(dāng)時被定義為“商業(yè)聚集地”。 許多國際大都市都已形成頗具規(guī)模的CBD，如紐約曼哈頓、東京新宿、香港中環(huán)等。 CBD應(yīng)具備以下特點：現(xiàn)代化城市商業(yè)中心，聚集眾多世界知名企業(yè)，經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)高度集中，擁有眾多最好的寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂中心，設(shè)施最齊全、交通便利交通、最快的通訊和昂貴的土地價格。

RBD

直譯為“休閑商務(wù)區(qū)”，也可譯為“旅游商務(wù)區(qū)”、“休閑商務(wù)區(qū)”等。

1970年，C.和JE在研究旅游區(qū)購物問題時首次提出RBD。 為了滿足季節(jié)性游客涌入城市的需求，城區(qū)內(nèi)集中了餐飲、娛樂業(yè)等街區(qū)。 國內(nèi)學(xué)術(shù)界，中山大學(xué)鮑繼剛教授（1995）在探討深圳華僑城城市發(fā)展模式時提出，以旅游（主題公園）帶動城區(qū)綜合發(fā)展，將區(qū)域發(fā)展成為旅游商務(wù)區(qū)（RBD）。 這是RBD概念首次應(yīng)用于國內(nèi)城市和旅游研究。

國內(nèi)已形成的城市RBD原型區(qū)包括：江蘇南京夫子廟片區(qū)、江蘇城隍廟片區(qū)、廣州天河城區(qū)、江蘇中山孫文西路步行街、江蘇惠州街道、深圳華僑城、珠海九洲城地區(qū)等。

慢性肝病

中心生活區(qū)是指大城市。 在政府總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，人們的工作、生活等行為模式發(fā)生了功能分化。 這些由幾個能夠滿足城市需求的住宅區(qū)組成。 是主流人口居住、消費、娛樂、教育需求集中的居住區(qū)。 它地處城市中心，擁有一流的生活品質(zhì)、高尚的人文內(nèi)涵和完美的生態(tài)環(huán)境。

類型三：【網(wǎng)絡(luò)營銷】

互聯(lián)網(wǎng)是21世紀(jì)流行的新媒體。 互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)營銷推廣過程中的運用已經(jīng)達(dá)到了多元化的程度，從電子房產(chǎn)書籍到QQ群、網(wǎng)絡(luò)游戲、博客、微信、短視頻等，通過不同的方式觸達(dá)房地產(chǎn)市場。 消費者傳遞項目信息，吸引消費者積極參與開發(fā)商組織的游戲等活動。

與傳統(tǒng)的營銷方式相比，互聯(lián)網(wǎng)的范圍不僅限于商業(yè)內(nèi)容，還延伸到產(chǎn)品制造之前的開發(fā)活動。 網(wǎng)絡(luò)營銷改變了傳統(tǒng)營銷的面貌。 未來，人員推銷、市場調(diào)研、廣告促銷、經(jīng)銷代理等傳統(tǒng)營銷手段將與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，充分利用各種網(wǎng)絡(luò)資源，形成以最低成本實現(xiàn)最大市場銷量的新型營銷模式。成本投資。

類型四：【體驗式營銷】

體驗營銷是在體驗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，根據(jù)消費者的感官、情感、思維、行動、聯(lián)系五個方面重新定義和設(shè)計營銷思維方式。 從房地產(chǎn)營銷的角度來看，以產(chǎn)品和服務(wù)體驗為基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)與消費者的溝通，觸及他們內(nèi)心的情感和情感； 創(chuàng)造吸引消費者的體驗并提高產(chǎn)品的附加值； 打造品牌，利用商標(biāo)、口號和整體形象塑造來獲得消費者的認(rèn)可。

第五種：【結(jié)合賣點】

梳理項目賣點是項目營銷過程中必不可少的一步。 往往會根據(jù)項目的產(chǎn)品優(yōu)勢，從開發(fā)理念、規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、景觀特色、戶型設(shè)計、智能化等方面選擇較為突出的元素進(jìn)行組合。 作為項目的主要產(chǎn)品賣點，是一種以制勝策略來推廣產(chǎn)品的方式。

類型六：【室內(nèi)展覽】

近年來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，帶動了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)和行業(yè)的長足發(fā)展，住宅展覽就是其中之一。 房地產(chǎn)展會是一個大舞臺。 參展商以開發(fā)商為主，被譽為行業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”。 開發(fā)商在展示項目的同時，可以通過房地產(chǎn)展會充分展示自己的企業(yè)和項目形象。 企業(yè)品牌。

類型7：【主題論壇】

主題論壇是指舉辦高水平的學(xué)術(shù)活動，利用其強(qiáng)大影響力為企業(yè)和項目造勢。 這種營銷模式的運作首先要體現(xiàn)權(quán)威性，其次主題要新穎，旨在吸引行業(yè)和購房者的廣泛關(guān)注和積極參與。

類型8：【客戶見面會】

如今，隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻越來越高，客戶在提高客戶滿意度、降低房地產(chǎn)營銷成本方面將發(fā)揮越來越重要的作用，塑造企業(yè)品牌和形象。 影響。 一般可分為兩類：一類是項目營銷，一類是品牌建設(shè)。 總體來看，客協(xié)會在維護(hù)老客戶、開發(fā)新客戶、宣傳品牌和文化、幫助企業(yè)改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)、對抗競爭對手等方面發(fā)揮了重要作用，初步形成了消費者、商家、開發(fā)商之間的共同關(guān)系。 一個勝利的局面。

類型9：【回租】

回租是指買賣雙方在成交的同時，約定在未來某一時間按約定價格進(jìn)行反向交易的行為。 通常，回租是指投資者與開發(fā)商簽訂商鋪銷售合同（主要針對現(xiàn)有商鋪）后，開發(fā)商承諾在未來三到五年內(nèi)每年給予投資者一定的租金回報（8%左右）。 -12%），在此期間，商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)歸開發(fā)商所有。

這種形式本質(zhì)上是指開發(fā)商用一定的租金回報買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和運營管理，繁榮整個購物中心，代價是承擔(dān)未來經(jīng)營、運營等不可預(yù)測的風(fēng)險。管理，為投資者和租戶用戶提供足夠的信心。 回租模式從根本上來說是開發(fā)商前期獲取后期利潤、解決資金鏈的一種手段。

但由于一些不法開發(fā)商在回租過程中往往卷款出逃，導(dǎo)致商鋪難以招商經(jīng)營，迫使不少投資者血本無歸。 如今，政府對返租行為進(jìn)行了嚴(yán)格控制。 2001年6月1日起實施的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得通過售后租賃或者變相售后租賃的方式銷售未完工的商品房。

類型10：【社區(qū)巴士】

社區(qū)巴士是開發(fā)商在項目交通條件不足、城市快速交通系統(tǒng)不完善的情況下，通過社區(qū)巴士連接業(yè)主至市中心或附近商業(yè)網(wǎng)點的一種營銷手段，保障業(yè)主日常出行，彌補不足項目運輸條件。 但從實際運營情況來看，社區(qū)巴士后期運營成本較高。 目前，社區(qū)公交車主要作為社區(qū)與附近軌道交通車站之間的“擺渡車”。 許多開發(fā)公司更愿意與政府談判引進(jìn)公交車。 線路，彌補交通的不足。

社區(qū)公交車為業(yè)主提供針對性服務(wù)，針對性強(qiáng)、效率高。 但仍存在航班少、間隔時間長、時間難以控制等缺點。 雖然它在特定時期發(fā)揮了重要的“歷史作用”，但它根本無法與城市公共交通相提并論，只能作為一種補充手段。

類型11：【看建筑群】

看房團(tuán)大多是由媒體或開發(fā)商組織的。 他們是由有購房需求的廣大民眾和媒體組成的團(tuán)隊，定期進(jìn)行區(qū)域性、針對性的看房。 后來，逐漸出現(xiàn)了很多專業(yè)看房團(tuán)體，開展了一些跨地區(qū)甚至跨國的看房活動。 它是一種營銷工具，旨在讓當(dāng)?shù)乜蛻袅私夤驹诋?dāng)?shù)睾推渌胤降某晒﹂_發(fā)物業(yè)，從而體現(xiàn)公司的實力。

款式十二：【精裝修】

精裝修是交房的標(biāo)準(zhǔn)。 開發(fā)商往往會提供多種精裝修標(biāo)準(zhǔn)，為客戶提供統(tǒng)一的裝修服務(wù)，減少客戶因裝修時間與自己裝修不一致而帶來的麻煩和煩惱。 尤其是小公寓，大多建在城市的繁華地段，不僅可以滿足投資者的投資需求，也可以為年輕人提供相對便利的居住空間。 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，精裝修的趨勢日益明顯，未來精裝修的房屋比例將會增加。

第十三類：【品牌介紹】

品牌引進(jìn)是具有一定品牌價值的開發(fā)公司在向外拓展時經(jīng)常采用的一種營銷推廣手段。 將企業(yè)品牌主張與當(dāng)?shù)厥袌鋈跒橐惑w，在項目推廣前期吸引市場和購房者的關(guān)注，并傳達(dá)給消費者。 企業(yè)品牌賦予項目的品牌附加值。

類型14：【短信雜志】

手機(jī)已成為使用最廣泛的終端信息處理器。 他們定期通過短信平臺向客戶群發(fā)送最新的樓盤或其他相關(guān)信息，讓客戶群及時了解房產(chǎn)的最新動態(tài)。 他們還可以發(fā)送一些信息，例如天氣預(yù)報。 、生活小貼士等信息，讓顧客感受到一種人性化的關(guān)懷。 SMS雜志在形式上與直接投資類似，但出版速度更快，成本更低。 短信發(fā)布對象價值高、形式新穎。 已經(jīng)成為目前很多地產(chǎn)項目采用的促銷方式之一。

類型15：【形象代言人】

內(nèi)地房地產(chǎn)形象代言人起源于深圳、廣州的房地產(chǎn)行業(yè)，基本受到香港的影響。 房地產(chǎn)形象代言人往往利用明星、名人的明星效應(yīng)來吸引市場關(guān)注，吸引消費者對代言項目的關(guān)注和購買。

類型16：【獎勵】

為了表彰房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)企業(yè)和個人在一段時間內(nèi)的突出表現(xiàn)和對行業(yè)的重大貢獻(xiàn)，國家、地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)等各方設(shè)立一定獎項，以鼓勵房地產(chǎn)人繼續(xù)為行業(yè)發(fā)展更好地努力。 例如，中國名樓獎、中國房地產(chǎn)時尚企業(yè)獎、年度房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)獎、中國房地產(chǎn)金屋獎等。項目和企業(yè)可以通過獲獎來增加附加值，為項目和企業(yè)增添榮譽，成為營銷推廣的有利道具。

類型17：【產(chǎn)品推介會】

與一般的發(fā)布會不同，產(chǎn)品推介會是第一次向公眾推出產(chǎn)品并進(jìn)行詳細(xì)介紹的會議。 更注重向目標(biāo)客戶傳達(dá)項目的產(chǎn)品信息，從而增加產(chǎn)品的關(guān)注度，起到一定的作用。 廣告效果。

第18類：【人員招聘】

就像企業(yè)營銷一樣，開發(fā)公司人員的招聘也可以通過事件營銷來提升企業(yè)知名度。 萬科從“海盜計劃”，到引進(jìn)日本建筑師伏見文，再到借力百安居中國副總裁袁伯音，與其“巖石行動”、住宅工業(yè)化、精裝修等發(fā)展戰(zhàn)略密切相關(guān)。 在房地產(chǎn)項目營銷方面，聘請房地產(chǎn)顧問早已成為項目前期營銷的一種手段。

類型19：[友誼社區(qū)/城市]

社區(qū)與社區(qū)、城市與城市的樓盤相互交流，不定期舉辦一系列交流活動，共享信息資源。 同時，他們還可以成為項目的資源，借勢晉升。

十八種廣告風(fēng)格

類型 20：[案例名稱]

房地產(chǎn)開發(fā)初期，項目名稱非常常見，最常用的口號就是“XX花園”。 然而，從2000年深圳豐和日麗項目開始，房地產(chǎn)物業(yè)開始采用耳目一新的促銷名稱，真正成為一種時尚。 相比之下，2014年，該項目的命名達(dá)到了頂峰——深圳江崗山華僑城項目。 2014年該項目啟動一年后，名稱尚未確定。

公式21：[]

這是一個廣告口號。 這是一個項目的本質(zhì)。 它是對廣告中要宣傳的產(chǎn)品、消費對象、企業(yè)文化理念等進(jìn)行科學(xué)的初步分析。 也是對消費者需求、消費心理等諸多領(lǐng)域的綜合分析。 這種探索將伴隨整個溝通階段，也是項目的核心精神。

第22式：【樓鼠】

建筑書籍是項目推廣必不可少的宣傳材料。 隨著市場的發(fā)展，圖書建設(shè)的形式也從傳統(tǒng)的文本走向多元化。 內(nèi)容和形式都發(fā)生了很多變化，包括電子建筑書籍、媒體建筑書籍、多媒體書籍、學(xué)術(shù)書籍、MOOK、筆記本書籍等。

第一本關(guān)于有價值財產(chǎn)的書：

全書由《架構(gòu)手冊》和《地產(chǎn)方案》組成，全面介紹了長發(fā)CFC的項目情況，向讀者全面展示了長發(fā)地產(chǎn)的成長歷程和項目開發(fā)理念。 長發(fā)地產(chǎn)董事長吳建平撰寫的《房地產(chǎn)“平”》，用犀利的筆鋒批判了房地產(chǎn)行業(yè)的各種現(xiàn)象。 從南京房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢出發(fā)，提出了精辟的“城市中心理論”。 同時，長發(fā)地產(chǎn)還宣布，凡購買房產(chǎn)證件的客戶，實際購房時均可享受2萬元至5萬元的優(yōu)惠。

電子搭建書：

互動電子書是一種便攜式視聽互動光盤，通過它可以將動畫、視頻、三維全景、圖像、音樂、文字等數(shù)字資源整合成一個互動整體，以生動活潑的方式呈現(xiàn)出來。圖片和文字的動態(tài)形式。 出來后，給人強(qiáng)烈的視覺沖擊力，留下深刻的印象。

媒體建設(shè)書籍：

2001年4月28日，廣州銀河推出國內(nèi)第一本媒體小冊子，在《南方都市報》上連續(xù)32個整版宣傳該項目。

多媒體書：

該演示系統(tǒng)利用三維動畫、虛擬現(xiàn)實等技術(shù)向用戶展示大量信息，避免了傳統(tǒng)地板書的呆板和枯燥。 用戶可以隨意跳轉(zhuǎn)查看相關(guān)信息，如開發(fā)商介紹、戶型、公共設(shè)施、交通設(shè)施、周邊環(huán)境、支付方式等。用戶在虛擬現(xiàn)實動畫中漫游，可以體驗到以后都住自己的房子。 多媒體樓盤宣傳展示系統(tǒng)將大大提高樓盤銷售的成功率。 同時，也可以宣傳和推廣房地產(chǎn)開發(fā)商的形象。

學(xué)術(shù)建筑書：

文字營銷是一種巧妙地暗示商業(yè)目的的表現(xiàn)形式，給人一種“文化引導(dǎo)的居住”的非強(qiáng)制營銷的感覺。

代表人物：王受之及其《樓書》系列。 《成全參考》曾給出一個定義：用前面的術(shù)語來說，就是“軟寫作”，但它使用書籍為載體，加上教授獨特的學(xué)術(shù)語言風(fēng)格，所以稱之為“學(xué)術(shù)寫作”更為合適。 ”。

莫克：

MOOK＝+書

代表人物：萬科17英里。 《17里建筑書》的創(chuàng)作者仔細(xì)分析了市場上流行的建筑書，認(rèn)為萬科的17里建筑書應(yīng)該摒棄傳統(tǒng)豪宅書籍的莊重和沉悶，應(yīng)該對有效信息進(jìn)行整理和分類，因此他們提出了文本“MOOK”的形式。

萬科最初規(guī)劃了一套兩冊的宣傳冊：概念冊和產(chǎn)品冊，以更深入地探索距離的精神價值和產(chǎn)品的獨特性。 因為距離本身就是一個很好的有話可講的概念，而萬科的十七里在稀缺的海島資源、建筑規(guī)劃、新材料的應(yīng)用等方面都值得特別一提。 比如，該項目使用的夾層玻璃與銀行、金融機(jī)構(gòu)使用的玻璃相同，也就是俗稱的防彈玻璃，而這只是萬科十七英里的一個小細(xì)節(jié)。

筆記本：

代表人物：萬科17英里。 本次項目贈送的禮物是一本筆記本，既實用又可以發(fā)布項目信息。 在《樓書》的規(guī)劃中，采用重點突出、簡單構(gòu)圖的方法來描述項目計劃的實施過程。 筆記本中只計劃穿插了10頁的內(nèi)容，大多展示原生地貌、建筑、大海的真實場景，并用4種獨特的語言進(jìn)行解構(gòu)。

款式23：【硬闊】

硬廣告是硬廣告的簡稱。 我們在報紙、雜志、電視和廣播中看到和聽到的推銷產(chǎn)品的純廣告都是硬廣告。 大多以圖片為主，在報紙上發(fā)布相關(guān)賣點信息。

硬廣告具有傳播快、形象生動、覆蓋人群廣等優(yōu)點，因此一直是大多數(shù)企業(yè)的首選。 縱觀國內(nèi)知名品牌，他們都非常重視硬廣告，不少企業(yè)首先利用硬廣告來打造自己的品牌。

類型24：【軟文】

什么是軟拷貝？ 顧名思義，它是一種“文字廣告”，而不是死板的廣告。

與硬廣告相比，軟文章稱為軟文章。 精妙之處就在于“軟”字，猶如棉絮中藏針，藏之不露，克敵于無形。 當(dāng)你發(fā)現(xiàn)這是一篇軟文時，你一下子就掉進(jìn)了精心設(shè)計的“軟文廣告”的陷阱。 軟文追求的是一種春風(fēng)化雨潤物細(xì)無聲的傳播效果。 如果說硬廣告是外行人的少林功夫，那么軟文案就是以柔克剛的武當(dāng)拳法。 對內(nèi)對外軟硬結(jié)合是最有力的營銷手段。

類型25：【戶外廣告】

戶外廣告的種類很多，包括高射炮、廣告牌、標(biāo)牌、銷售點廣告、氣球、霓虹燈、汽車廣告、橫幅、羅馬旗等。

高炮通常安裝在高架公路旁或交通相對集中的高速公路上，在江蘇、杭州、蘇州等經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的城市常用。

廣告牌主要設(shè)置在主要路口、人群聚集的公共場所、或者樓盤位置。 它們是戶外廣告的主要媒體形式。

樓盤附近的路口一般都會放置指示牌，引導(dǎo)顧客參觀。

銷售點廣告（POP）是指在銷售處或接待中心進(jìn)行的廣告。

橫幅通常出現(xiàn)在一些小城市。 簡單的布條用于發(fā)布項目信息，這也是小城市信息展示的主要形式。

羅馬旗幟通常設(shè)置在從附近繁忙地區(qū)到建筑所在地或建筑工地周圍的道路兩側(cè)，持續(xù)時間較短。

類型 26：[媒體頻道]

目前常用的媒體渠道有報紙、網(wǎng)站、雜志、電視臺、廣播電臺等。

媒體渠道是項目營銷推廣的重要一環(huán)，因地制宜是必由之路。

中國互聯(lián)網(wǎng)的普及使網(wǎng)民數(shù)量達(dá)到1.3億，成為僅次于美國的第二大網(wǎng)民國家。 它還直接振興了網(wǎng)絡(luò)媒體。

早在2004年，互聯(lián)網(wǎng)就已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目的主要廣告網(wǎng)站，尤其是新浪、搜狐、搜房三大網(wǎng)站。 2002年至2006年的四年間，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告增長率達(dá)到100%。

網(wǎng)絡(luò)媒體來勢洶洶，傳統(tǒng)報紙媒體也不容小覷。 報紙目前仍是主要渠道之一，因其覆蓋面廣、發(fā)行量大而被開發(fā)商廣泛使用。 如果說報紙扮演的是轟炸角色，那么雜志則相對小眾。 除了在《新地產(chǎn)》、航空雜志、《新周刊》、《三聯(lián)生活周刊》等房地產(chǎn)雜志上發(fā)布項目廣告外，《財經(jīng)》等雜志上也經(jīng)?？吹椒康禺a(chǎn)項目廣告。人們生活方式的改變，特別是在大中城市，人們看電視的時間比以前少了，電視廣告相比報紙和網(wǎng)絡(luò)也少了。

一般來說，媒體渠道的選擇通常要結(jié)合項目的定位和區(qū)域特征（包括客戶消費特征），根據(jù)項目的發(fā)展階段進(jìn)行組合，這樣才能有的放矢，達(dá)到事半功倍的效果事半功倍。

類型 27：[房屋規(guī)劃] 類型 28：[生活手冊]

生活手冊或房產(chǎn)手冊是建筑書的補充說明。 以《萬科十七英里生活手冊》為例，借鑒東海岸物業(yè)手冊的實用特點，對每項設(shè)施進(jìn)行了詳細(xì)介紹。 在游艇俱樂部和介紹中，有預(yù)訂電話、航道信息、各種收費標(biāo)準(zhǔn)等。在餐飲介紹中，有每個餐廳的地址、營業(yè)時間、點餐電話等。 值得補充的是，《萬科17英里生活手冊》的格式設(shè)計方便放置在車內(nèi)，方便隨時查閱。 特別是對奔馳、寶馬、奧迪等車型的儲物空間大小進(jìn)行了測量，綜合考慮后最終確定。 決定尺寸。

29型：【折疊】

折疊是指將印張按頁碼順序折疊成書本尺寸書帖，或?qū)⒋蠓嬗埌匆笳郫B成一定版式。

折疊方式有垂直橫折、平行折疊、混合折疊三種，又分為正折、反折、單折、雙折等。

類型30：【銷售海報】

銷售海報主要是銷售人員可以用來向客戶現(xiàn)場講解的銷售材料，也可以帶回家仔細(xì)研究。 標(biāo)準(zhǔn)銷售海報應(yīng)包含：

·樓盤效果圖及透視圖

·房產(chǎn)所在位置交通位置圖

·銷售單位的平面圖或家具配置

·建材、裝飾及配套設(shè)備簡介